2018年楼市走向如何?十大预测助你推开楼市大门

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楼主 2020-02-07 14:56:16
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东大路二手房

在刚刚过去的2017年,一线城市房地产成交遭腰斩,二线城市涨跌互现,三四线城市成交持续火爆,市场格局已经发生巨变。业内专家普遍认为,2017年将成为“超级繁荣期”的尾巴。那么,“房住不炒”精神的指引下,2018年的房地产市场将何去何从?市场应该如何看待?房企应该去哪儿布局呢?

【2017年楼市剧变】

重点二线城市成市场“大牛”

易居企业CEO丁祖昱表示,2017年的房地产市场格局剧变。其中最显著的特征则是:一线城市楼市成交几乎腰斩,二线城市有涨有跌,三四线城市则表现相对火爆,很多四线城市可能比三线城市涨幅还要大。

克而瑞数据也显示,在2017年各城市新房成交面积排名上,重庆位列第一,第二位是成都,第三位是武汉,青岛“异军突起”冲到了第四位,第五位是杭州。不过杭州在2017年累计销售金额突破了3000亿元,成为销售额榜冠军,上海则位列第二,重庆、天津分列第三和第四,北京滑落至第五位。

同时,2017年,郑州的土地成交面积超过了5000万平方米,武汉的土地成交面积也大幅增加,所以一些重点二线城市成为今年市场的“大牛”。

50强房企最青睐三四线城市

相较一二线城市格局的变化,三四线城市的“逆袭”更为显著。数据显示,2017年第一季度,一线城市的销售占比5.2%,二线城市占比34.7%,三四线城市占比60.1%;而到了2017年9月份,一线城市的上述比例降到了2.4%,二线城市下降到30.9%,三线城市销售占比则显著增加。

业内专家表示,2017年中,50强房企最青睐三四线城市。除了碧桂园、温州的中梁地产、杭州出来的房企强生都在争夺三四线市场。佛山、无锡、常州以及排在后面的嘉兴、绍兴,是吸引房企最多的地方。

杠杆买房门槛增高

受全年信贷政策从紧的影响,2017年个贷市场成交量表现不佳。数据显示,2017年京个贷市场全年交易量同比去年下跌近50%左右。在全年整体交易量中,从二季度开始成交量的下滑尤为明显,主要是源于上半年“3.17”政策对购房人心理造成了较大影响,导致了成交量的下跌。

通过2017年1~12月全年个贷市场成交量的走势图可以看出,全年的走势皆呈现出下滑的趋势。业内专家表示,自从2017年5月份开始,二套房利率调整为上浮20%,而下半年从9月开始,首套房利率陆续调整为基准或上浮5%,首套与二套利率的双重上浮,都为购房人买房增加了不少压力。

除此之外,由于银行按额度配比发放贷款,因此在整体信贷政策趋紧的情况下,银行贷款发放的整体水平便较为缓慢。尤其是进入三季度和四季度后,各家银行的放款更是异常缓慢,而且贷款审批和办理的审查也比往年更为严格。这些都导致了个人住房贷款交易量的持续下滑。

【2018年楼市十大预测】

近日,“相信未来”丁祖昱评楼市发布会在上海新静安体育中心举行,对中国房地产市场进行了回顾和展望。对于2018年楼市情况,做了相关预测。

一、2018年房产税落地,最有可能是在四季度。房地产税落下来之后,总某种程度上来看将迎来中国房地产的新一轮的发展,请注意这个词是发展,别解释成房价的上升。另外,房地产税属于地税,不可能每个城市都实施,而是因城施策。

二、限价不会放松。2018年建议能拿预售证就拿预售证,建议不要对价格的放松有所幻想。比如上海有些楼盘2016年可以卖的价格,到2017年底都卖不到了,能够开预售的证价格比2016年还要低5%。

三、市场成交总规模会微降。统计局数据还没出,但一个大略的数字是,2017年中国房地产成交了13万亿元、16亿平方米。我判断16亿平方米基本上是中国房地产市场的天花板,2018年的市场成交量会微微下滑。

四、看好6个城市(区域):杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。

五、最具潜力的20个三线城市:无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜州、徐州、唐山。

六、租赁市场发展方向会以存量为主;以个人为主;以市场化运营的企业为主,要让更多的市场化的运营企业进入到这个领域,会给未来租赁市场发展提供很大的帮助。

七、特色小镇将面临大调整大洗牌。现在各种名目的特色小镇太多,泥沙俱下,相信是特色小镇洗牌的一年。

八、四强房企业绩总和将达到3万亿,前十强会占到整个市场的35%,前30强会接近或者达到50%的市场份额,2018年房企之间的竞争会更加激烈。

九、新进入到千亿的房企至少有12家,也许还会更多,比如阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛,远洋,融信、金科、祥生、蓝光,都可能在2018年达到千亿的目标。

十、2018值得关注的房企大蓝筹:万科、碧桂园、恒大,保利、绿地、融创、中海、招商。

总体来看,预计2018年楼市市场呈下行趋势,商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响,将出现回调,全年降幅将达到9.3%~11.3%,其中一线城市的销售面积将保持平稳,二线城市销售面积或将出现较为显著的下降,三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市面临市场下行的压力。

鉴于一二线城市销售回落,房企新开工意愿不足,将使全国新开工增长受限,预计全年新开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间。投资方面,受到新开工增速放缓的影响,预计2018年企业补仓意愿保持理性,在拿地投资支撑下,投资或将出现小幅增长,范围在5.1%~7.1%之间。价格受到销售回落影响,预计全年保持平稳。

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